Il Contratto di Affitto

Ecco tutto quello che devi sapere sul contratto di affitto.

L'affitto, nell'ordinamento giuridico chiamato locazione, è un contratto, cioè un accordo tra due o più parti, con il quale un soggetto (chiamato locatore) si obbliga a concedere ad un'altra parte ( detta locatario o conduttore) l'utilizzo di un immobile per un determinato periodo in cambio del pagamento di un corrispettivo, chiamato canone di locazione o anche pigione.

Il contratto deve avere una forma scritta perché nella maggior parte dei casi deve essere registrato all'Ufficio del Registro da una delle due parti entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, pagando le imposte dovute.
Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell'anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto, in tal caso basta una semplice scrittura privata tra le parti
Quindi se vuoi affittare una stanza della casa per brevi periodi, meno di un mese, non serve stipulare e registrare un vero contratto ma è sufficiente e consigliabile fare un semplice accordo scritto tra le parti. Il proprietario deve comunque dichiarare questo reddito, di seguito trovi le indicazioni su come procedere per la tassazione.

Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:
  • regime ordinario alla registrazione di qualunque tipo di contratto e di contraente si pagano le imposte di registro e bollo
  • regime sostitutivo si applica sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell'esercizio d'impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.
Esistono diversi tipi di contratto di affitto di immobili adibiti ad uso abitazione, le principale categorie sono:
  • Contratto di affitto a canone libero il corrispettivo è stabilito dal proprietario, ovviamente in base all'andamento del mercato, e ha una durata minima di 4 anni rinnovabile alla scadenza per altri 4 anni.
  • Contratto di affitto a canone concordato l'importo del canone deve essere compreso in quello stabilito da un accordo tra le rappresentanze dei proprietari e degli inquilini di quel territorio
  • Contratto di affitto transitorio caratterizzato dalla durata che va da un minimo di un mese fino ad un massimo di 18 mesi, questo aspetto non va sottovalutato e si devono motivare in modo dettagliato le ragioni della durata temporanea del contratto altrimenti si può configurare un normale contratto di affitto per 4 anni.
  • Contratto di affitto transitorio per studenti valido nei comuni sedi di facoltà universitarie per coloro che sono fuori sede, ha una durata da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di tre anni, è stipulabile dal singolo studente, da gruppi di studenti o da aziende per il diritto allo studio. Trovi la normativa specifica nella legge 431/98, art. 5, comma 2 e 3.
  • Contratto di affitto turistico riguarda tutti qui casi di locazione di immobili destinati a soggiorni turistici
In caso di appartamento ammobiliato non cambia nulla per la scelta del contratto di affittoma è bene indicarlo in fase di stipula ed allegare un inventario dei mobili e delle condizioni, in quanto l'iquilino ha comunque l'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria dei vari elettrodomestici. Inoltre è possibile richiedere una caparra di un importo massimo di 6 mensilità per eventuali danni

In questa pagina dell'Agenzia delle Entrate puoi trovare tutti i servizi telematici disponibili per la registrazione dei contratti di affitto


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Riferimenti Normativi sul Contratto di Affitto: La riforma delle locazioni immobiliari introdotta dalla legge 431/98, nota come Zagatti, del 9 dicembre 1998 ha abolito l'equo canone che obbligava ad affittare ad un importo massimo prestabilito.
La riforma si fonda su tre elementi essenziali:
  • la liberalizzazione del canone
  • la certezza della durata della locazione
  • l'introduzione di incentivi e benefici fiscali per il locatore
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